Kontakt oss | Presse | Sidekart
HJEM > NYHETER > Protokoll fra Renteutvalgsmøte i NorgesTakseringsForbund

Protokoll fra Renteutvalgsmøte i NorgesTakseringsForbund

feb 03 at 10:42
Trendene i eiendomsmarkedet
Trendene i eiendomsmarkedet siden forrige møte 30.8.2011 ble diskutert og oppsummert slik:
.............................................................................

Tilstede: Analytiker Ragnar Eggen, Banksjef Olav T. Løvstad, Siv.ing. Erik H. Larsen, Siv.ing. Øyvind Stokke.
Forfall: Analytiker Lars Lund og Siv.ing. Haakon Fossen
Referent: Svein Hole, Fagsjef i NorgesTakseringsForbund

  1. Arbeidsledigheten ligger i dag på ca. 3,3 % og den har en svakt synkende tendens. SSB prognostiserer med ca. 3,2 % i løpet av 2012. Sysselsettingen har økt med ca. 25 000 personer siste 12 mnd.

  2. Boligprisene har steget ca 8,0 % i gjennomsnitt siste 12 mnd. Mer i de største byene. Norges Bank har justert ned sin rentebane og det forventes en rentereduksjon på 0,25 % gjennom 2012, til et styringsnivå på 1,75%.

  3. Ledigheten i kontormarkedet i Oslo/Akershus ligger for tiden på mellom 7,0 og 7,5 %. Forventer at ledigheten vil øke til ca. 8 % i løpet av 2012. Betyr at det pr. i dag er i opp mot 550.000 m2 ledige kontorlokaler i Oslo / Akershus.

    Flere store selskap flytter over i nybygg i Oslo de nærmeste årene, noe som vil sende ledige lokaler ut i leiemarkedet fra 2012. Endel av dette antas revet eller omgjort til boligformål.
  4. Leieprisene i Oslo/Akershus har hatt en positiv stigning for bygg innefor kategoriene ”Prestisje” og ”Gode” bygg i sentrum og på Skøyen, øvrige områder har flat utvikling. For de øvrige store byene er leieprisene preget av stabilitet og en svak positiv utvikling. Det forventes for ”Prestisje” og ”Gode” bygg en fortsatt svak positiv stigning i løpet av 2012, men andre bygg vil ha en fortsatt flat utvikling fremover. En del næringsbygg omgjøres til bolig, særlig i Oslo området.

    Forhold som vil påvirke prisene fremover er: Standard, Energimerking, kollektivtrafikk og trivsel på gatenivå i de store byene.

  5. Nye prosjekter i Stor Oslo: I 2011 kom det ca 75 000 m2. I 2012 ventes ca. 295.000 m2 og i 2013/2014 er det foreløpig meldt ca 200.000 m2, men det forventes økt aktivitet utover dette av nye kontorarealer.

  6. Investeringene i 2011 var 35 mrd. Oslo utgjorde 70%. Investeringsviljen innenfor eiendom forventes å holde seg i 2012. Tilgangen til fremmedkapital er fortsatt god, men til høy pris. Investorene er fortsatt selektive.

Konklusjon
Vi er inne i en krevende økonomisk situasjon i hele Europa og i USA. Det er fortsatt en god trend i det Norske markedet, særlig blant de gode objektene med lange kontrakter. Større usikkerhet rundt eiendommer med korte kontrakter.

Ordrereserven i bygge- og anleggsbransjen er god, men falt i fjerde kvartal 2011. Det er fortsatt stor usikkerhet knyttet til industri og eksportnæringen. Stigende eller stabile leiepriser for bygg med gode kvaliteter og god beliggenhet, stabil ledighet for kontor- og næringsarealer. Dårligere tilgang på kapital i de fleste prosjekter. Stor usikkerhet rundt rentenivå ut året. Forholdsvis lav arbeidsledighet og en jevn stigning i boligpriser. Moderne bygg med god energiklassifisering får mer og mer markedsfordeler i forhold til energikrevende (utidsmessige) bygg.
 
Situasjonen i dag
 
Langsiktig statsobligasjonsrente 2,2 % 10 års SWAP rente 3,6%
Inflasjonsmål Norges Bank 2,5 % Inflasjonsmål Norges Bank 2,5%
Realrente - 0,3 % 1,1%

Kapitaliseringsrenten består videre av renterisiko, objektrisiko, markedsrisiko, leietakerrisiko. Det påpekes at langsiktig statsobligasjonsrente i dagens marked ikke er et egnet mål til bruk i verdsetting.Investor baserer seg i dag på swaprenten fordi den ligger nærmere lånerenten og gir et bedre uttrykk for risikofri rente.

For kontorlokaler med gode kontrakter i Oslo og andre større bysentra, bør passende kapitaliseringsrente i dag være:

  • ”Prestisje”(CBD) (Central Business District)

5,25-6,0 %
  • Gode (velfungerende bygg, god beliggenhet)

6,0 - 8,0 %
  • Normale (randsonebeliggenhet, tidsmessig kvalitet.)

8,0-10,0 %
  • Svake/dårlig (usentrale)

10,0-18,0 %
 
Lager- og produksjonsbygg bør ha 1-2 % høyere rente enn de rene kontorbyggene.

Som tidligere anbefales normalt 1-2 % høyere avkastningskrav i mindre sentrale områder (med lange og sikre leieforhold kan tallene fra Oslo brukes), og ytterligere 1-2 % tillegg utenfor de sentrale områdene. Ukurante eiendommer må vurderes spesielt, og bør normalt få høyere avkastningskrav.

Neste møte 10.5.2012
Kategori: Uncategorized