Tomtefeste

Tomtefeste

Ny festeavgift må kreves i løpet av året

Nyttårsaften 2017 utløper fristen for grunneier til å kreve ny festeavgift i festeforhold som er forlenget på samme vilkår i medhold av tomtefesteloven. Hvis grunneier oversitter denne fristen, vil festeforholdet løpe videre på samme vilkår i minst 30 år til.

Av Christopher B. Eriksen, senioradvokat, Advokatfirmaet Hjort DA

Tomtefesteloven er endret i grunneiers favør

I 2004 vedtok Stortinget en bestemmelse i tomtefesteloven § 33 som ga fester av tomt til bolig eller hytte rett til å forlenge festeforholdet til evig tid på samme vilkår som før når den avtalte festetid var utløpt. Siden eldre festekontrakter gjennomgående har vært underlagt offentlig prisregulering, er festeavgiften ved festetidens utløp ofte svært lav sett i forhold til markedsverdi. Tomtefesteloven § 33 ga festeren rett til å fortsette festeforholdet til den samme festeavgift.


Tomtefesteloven § 33 ble endret i 2015 på bakgrunn av at Den europeiske menneskerettsdomstolen i Strasbourg konkluderte med at bestemmelsen var i strid med grunneiers eiendomsvern etter Den europeiske menneskerettskonvensjonen (EMK).
Lovendringen trådte i kraft 1. juli 2015. Den innebærer i korte trekk at grunneier ved forlengelse av festeforholdet nå har krav på at årlig festeavgift blir fastsatt til 2 % av tomteverdien (råtomtverdien), dog normalt oppad begrenset til et maksimalbeløp. Maksimalbeløpet utgjør i 2017 kr 12 035 pr. dekar tomt og gjelder også for tomter mindre enn ett dekar. Lovendringen gjelder både for private og offentlige grunneiere.
Lovendringen er gitt tilbakevirkende kraft ved at også forlengelser etter loven som har skjedd før 1. juli 2015 omfattes av de nye reglene. Grunneier vil således også i disse festeforholdene kunne kreve festeavgiften fastsatt til 2 % av tomteverdien innenfor rammen av maksimalbeløpet. Grunneier har imidlertid ikke adgang til å kreve inn oppregulert festeavgift for allerede forfalte festeavgiftsterminer - kravet gjelder bare med virkning fremover.


Kravet må være fremsatt innen fristen
Det fremgår av de nye reglene at for forlengelser etter loven som har funnet sted før 1. juli 2015, må grunneieren kreve ny festeavgift innen 31. desember 2017. Det er tilstrekkelig at kravet er fremsatt overfor fester. Det kreves ikke at fester har akseptert kravet eller at det er tatt ut søksmål innen fristen. Hvis kravet bestrides - typisk fordi partene er uenige om tomtens verdi - må tvisten avgjøres ved skjønn.


Hvis kravet om regulering til 2 % av tomteverdien ikke er fremsatt innen 31. desember 2017, er kravet tapt. I beste fall vil neste mulighet for slik regulering være om 30 år.
Det understrekes at fristen 31. desember 2017 bare gjelder forlengelser som har funnet sted før 1. juli 2015. Når det gjelder forlengelser etter 1. juli 2015, er fristen for å kreve ny festeavgift tre år fra forlengelsen fant sted.


Betydningen ved salg av hus på festet tomt
Det omsettes hvert år et stort antall boliger og hytter som står på festet tomt, og det er antatt at det eksisterer om lag 170 000 festeforhold til bolig eller hytte her i landet. Det er grunn til å tro at en rekke av disse festeforholdene har blitt forlenget på samme vilkår som før etter tomtefesteloven, og vil dermed være omfattet av lovendringen. For festeforhold som ennå ikke er utløpt, vil situasjonen kunne være den at festekontrakten utløper om få år. Det er viktig at potensielle kjøpere av hus eller hytte på festet tomt blir tilstrekkelig informert om festeforholdet, herunder grunneiers adgang til å kreve ny festeavgift etter de nye reglene i tomtefesteloven. Fordi det i mange festeforhold er svært lav festeavgift vil oppregulering av festeavgiften til 2 % av tomteverdien kunne medføre en betydelig økning av den årlige festeavgiften.

Sist oppdatert 04.09.2017